A modalidade de contratação de uma obra no formato “Design & Build”, há décadas tem sido uma opção ofertada por construtoras para reformas e novas implantações de escritórios corporativos.

Como já mencionado em um post anterior, com a extinção gradual dos departamentos de arquitetura e engenharia nas corporações à partir dos anos 2.000, a falta de uma interface técnica especializada pelo lado do cliente fez crescer em grau substancial, a utilização deste formato pelas empresas.

Na verdade, poucas construtoras neste segmento, hoje em dia, não ofertam o Design & Build, pelo contrário, cada vez mais buscam convencer os clientes de que são uma fonte conveniente para concentrar todos os elementos necessários à uma obra.

Mas será que a comodidade de ter uma única empresa lhe trará as vantagens esperadas? Será que realmente o mais adequado para a corporação seja assinar um cheque sem conhecer ao certo o que está comprando?

Em nossa experiência, podemos dizer que o Design & Build traz pontos positivos ao cliente, mas também trazem algumas questões que devem ser conhecidas e mitigadas pelos gestores, para que tenham +.

O que é Design & Build (DB)?

Design & Build (DB) é uma modalidade pela qual o cliente contrata uma entidade única para projetar e construir um projeto, ou seja, através de uma única concorrência o cliente terá a oferta de soluções e preços distintos para o seu projeto.

Temos um pequeno número de empresas que concentram todos esses recursos internamente, mas em geral, essa modalidade é realizada como sempre foi: a empresa que é contratada pelo cliente para fornecer serviços completos de design e construção, subcontrata a maioria, senão todos, os trabalhos e fornecimentos reais daquela obra com uma extensa variedade de subcontratados, incluindo neste caso, um escritório de arquitetura.

O protagonismo da oferta deste “produto” por construtoras em detrimento dos escritórios de arquitetura é característico neste formato, pois, além de, ao longo de décadas, as construtoras demonstrarem ser “melhores vendedores” do que os arquitetos, os custos da construção são mais relevantes, para uma negociação, do que os custos de projeto.

Diferenças para um formato tradicional de contratação

Ocorre no Design & Build, portanto, uma inversão na relação do formato tradicional de “Design – Bid – Build” (DBB) em que o escritório de arquitetura é contratado para desenvolver os projetos com premissas e interesses alinhados ao cliente para que, em seguida, o cliente vá ao mercado extrair as melhores contratações de execução, para um escopo completamente definido.

A essa relação, típica no DBB, em que um escritório de projetos concebe as melhores soluções para o cliente e as construtoras buscam atender com os melhores custos, chamamos de “tensão positiva” no gerenciamento de projetos.

Já no D&B, o escritório de arquitetura subcontratado, acaba se alinhando naturalmente ao empreiteiro, gerando, compreensivelmente, preocupações que não são nítidas ao cliente, em reduzir custos para aumentar as chances de vencer a licitação e maximizar os lucros da construtora na obra.

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Um “Design & Build” é mais ágil?

Como já dissemos anteriormente a modalidade de contratação Design & Build, acaba sendo um nome diferente para as mesmas etapas técnicas de um processo tradicional: concepção, detalhamentos e execução da obra, portanto os prazos também não mudam substancialmente.

Abaixo temos um estudo de caso comparando o cronograma de um projeto de escritório corporativo nas duas modalidades de contratação:

Como podemos notar em um exemplo típico acima, a diferença de tempo entre as duas modalidades de desenvolvimento do projeto, resume-se a um prazo de mobilização da construtora, de cerca de uma semana, portanto, não estaria aí uma vantagem substancial.

Sabemos também que algumas corporações possuem processos internos de contratação mais burocráticos que outras e, sabendo disso, os gestores tendem a optar pelo D&B como forma de otimizar seu processo interno, o que em muitos casos é válido, mas o gestor deve ter clareza que esta potencial otimização tem um relevante risco de “emperrar” na tomada de decisão do próprio cliente, o escopo a ser contratado ainda estará em baixo grau de maturidade o que possivelmente demandará um tempo maior para a definição de um vencedor.

Subjetividade x Objetividade na escolha

Portanto, outra característica recorrente do formato D&B é que o processo de concorrência entre as empresas, por estarem ofertando soluções distintas, por um lado propiciam que o cliente tenha, sem custos, diferentes visões e possibilidades para o seu projeto; mas por outro lado, por falta de tempo para um aprofundamento mais técnico, se não houver um olhar experiente do cliente, torna-se muito difícil comparar as ofertas de valores.

Prevalece, neste formato de contratação, uma porcentagem maior de decisões subjetivas em detrimento de decisões objetivas, ponderadas e seguras para a concessão de um contrato. É necessário levar em consideração, portanto, que “assinar o cheque” da obra sem ter um projeto mais aprofundado, gera uma inerente dúvida ao cliente de ter feito, ou não, o melhor negócio.

Já na modalidade tradicional DBB, indo ao mercado para contratar a obra com um tempo maior de maturação do escopo e um projeto discutido e elaborado com o cliente, torna-se possível elaborar uma RFP mais precisa, comparar as propostas e definir a construtora de forma prática e objetiva com base no melhor custo ofertado, mitigando ainda o aparecimento de adicionais indesejáveis durante a execução.

Conclusões

Cada projeto e cada corporação tem suas particularidades internas e seus objetivos específicos, portanto, a melhor estratégia a ser adotada será aquela que, discutida com clareza, traga as melhores soluções alinhadas às metas estabelecidas.

De forma geral, este artigo buscou trazer ao leitor alguns esclarecimentos baseados na experiência de nossa equipe de gerentes de projeto e podemos sintetizar, por fim, três vantagens e três desvantagens do cenário D&B.

Pontos positivos:

1. Um único Bid para o cliente.
2. Uma única empresa para interface.
3. Uma visão antecipada ao cliente de diferentes soluções estéticas para o seu projeto.

Pontos negativos:

1. O inevitável conflito de interesse em ter o arquiteto sob o “guarda-chuva” do construtor.
2. A dificuldade em equalizar os custos das propostas ofertadas com base em critérios objetivos.
3. A inversão da ordem natural de um projeto, contratando uma obra antes mesmo de se aprofundar o escopo desejado.

Uma boa contratação lhe trará uma boa execução, ao passo que uma contratação problemática acarretará, certamente, em um projeto problemático até o fim. Portanto, seja qual for o caminho a ser adotado:

• ter clareza à cerca das possibilidades de caminhos a serem seguidos,
• identificar as premissas e as restrições que irão pautar o projeto; e
• formular de forma clara e concisa os editais, declarando toda a regra do jogo,

São alguns pontos essenciais para gerar aderência nas propostas a serem recebidas pelo mercado e permitir análises corretas que balizarão uma tomada de decisão assertiva pela corporação.

A Planoa estará disponível, com toda a expertise e benchmarking, para apoiar as corporações na adoção das melhores estratégias e estar, ao seu lado na mesa, representando seus interesses para conduzir todas as etapas do projeto.